不動産用語

面積の「グロス」「ネット」とは何ですか？また、契約面積と実際の専有スペースは異なりますか？

グロス契約とは、賃貸借室内の専有部分以外に給湯室・EVホール・トイレなどの共用部分を含む面積を契約面積とする契約です。ネット契約とは、賃貸借室内の専有部分のみを契約面積とする契約です。

光ファイバー・インターネット回線の引き込みについて、よく表記で見る「MDFまで引込済み」とは？ MDFとはなんですか？

MDFとは…. Main Distributing Frame の略です。主配線盤（本配線盤）の事を指します。オフィスビルの1階や入口周辺に、たくさんの電話回線や通信回線をまとめて管理できる集線盤が設置されますが、これがMDFとよばれる設備です。これに対し、ビルの各階で設置する配線盤を中間配線盤（IDF）といいます。まだ引き込まれていない、引込方法や回線が違う等の理由により、これらの表記が無い物件もございますが、引込状況を事前に確認いたしますので、気になる際はご用命ください。

定期建物賃貸借契約と通常の契約の違いは？

更新があるかないかです。定期建物賃貸借契約は、契約の更新がありません。引き続き契約を希望する場合は、「再契約」という形で、新たな契約を締結する必要がある契約形態です。定期建物賃貸借契約以外の契約は、「更新」という形で自動更新等、契約書に更新方法が定められていることが一般的です。

フリーレントとは？

フリーレントとは、いわゆる賃料無料期間のことです。一般的には、フリーレント期間中でも共益費相当額は支払う必要があります。フリーレントの期間としては、3ヶ月前後が多く、賃料引き下げの代替案として用いられるケースなどがあります。

新耐震基準は何年以降の物件をさしますか？

1981年6月1日以降に建築確認を受けた物件に対して新耐震基準が適応されております。しかし1981年6月1日以降に竣工している建物でも、1981年6月1日以前に建築確認を受けた物件は、新耐震基準を満たしていない可能性があります。

1坪はどのくらいの面積なのか？

約3.3平方メートルです。例えば、畳2帖分の広さが同等です。

物件問合せ

オフィスを探すときには先に解約通知を出したほうがいいのですか？又何ヶ月位前から物件探しを始めるのが良いのですか？

万が一希望する物件が発見出来ない等の不測の事態が発生し、路頭に迷うリスクを回避するため、先に解約通知を出すのは望ましくありません。一般的には、次期物件に対する入居申込書の提出や入居審査が完了した時点で出すことが多いようです。又、物件探しの時期に関しては、まずは、ご契約書を確認し、解約予告の期間（6ヶ月前、あるいは3ヶ月前）をご確認し、弊社までご相談ください。営業担当が、お客様の希望移転時期より逆算し、ご提案いたします。

敷金額や内装工事費用を抑えたいのですが、良い物件はありますか？

敷金額を抑えるには「賃貸保証システム利用可能」物件がおすすめです。また、「そのまんまオフィス！」では居抜きオフィスを多数ご紹介しております。当社にお問合せいただければ、どちらからもお探ししてご提案させていただきます。

物件を探して欲しい場合、何を伝えればいいの？

まずは基本となる希望の〔面積〕〔場所・エリア〕〔予算〕〔入居予定時期〕等を伺えれば、営業担当が少し幅を持って物件をご紹介いたします。また、その他のご希望で〔トレイは男女別が良い〕〔床はOAフロアが必須〕等のご希望も事前にお申し付けください。出来る限り、お客様の希望とする物件を多くご提案できるよう、営業からもご質問をさせていただきますので、些細な事でもご相談ください。

内見時

物件を見るとき、広さやビルの綺麗さにばかり目が行きます。他に物件を見るポイントってありますか？

物件を見る際、レイアウト等を想像してください。この広さで、社員全員とデスク、会議室は入るかな？といった視点で見てみるのもオススメです。物件によっては、イスや机を設置したもの、参考レイアウト図を用意したものもございます。もし無くても、弊社にて希望をうかがった上でレイアウトを作成することも可能です。また、是非、沢山質問をしてください。「清掃はどうなっているの？清掃の費用は？」「エントランスは何時に閉まるの？」等、ビル使用に関する疑問質問をその場で確認しましょう。

物件の案内のとき、仲介業者以外の人が現場にいるけどどんな人？その人に色々聞いてみてもいいのでしょうか？

大体の方が、ビル側の管理会社様です。場合によっては貸主様ご本人のときもあります。ビルや設備等についてはドンドン質問していただいても大丈夫ですが、 賃料やフリーレント等についての交渉の類のお話は極力その場ではお控えください。案内でのお客様の印象も貸主様はしっかり見られております。交渉関係は弊社が責任を持って交渉させていただきます。

確認しておいた方がよいポイントは？

〔1〕まず、電気容量です。築年数の古い物件だと、電気容量の上限が低いことがあります。特にOA機器を多く使用する企業様は容量を増やす必要がある場合も。増設できるか等も事前に確認しておきましょう。
〔2〕次に、携帯電話の電波状況です。都心でも、キャリアによっては電波状況に差が出る場合もあります。業務に支障が出るレベルであれば、改善してもらえるかあらかじめ確認しておきましょう。

物件比較

現在入居しているビルとの比較をしたいけどどうすれば良いですか？

当社の営業マンが〔1〕移転の際にかかる初期投資〔2〕毎月のランニング〔3〕年間のランニングの情報を基に物件比較表を作成いたします。外観や立地だけに意識を捉われないよう、全体的なサポートをさせていただきます。

オフィスの移転費用はどれくらいかかるものですか？

賃貸借契約に必要な費用としては、前家賃、預託金（敷金・保証金）、仲介手数料などがあります。その他に、内装・設備工事費用、什器やOA機器の購入費用、引越費用、廃棄物処理費用、原状回復費用などの諸費用かかります。コストシミュレーションもお手伝いしますので、お気軽にご相談ください。

物件に迷ってしまったときはどうしたらいいの？

その都度、営業よりフォロー・アドバイスをします。どのビルにしようとしたとき、一度、ご希望を整理する事をオススメします。優先順位の高い希望に合致、若しくは近い物件を選んでいくと、選びやすいです。例えば、「この条件、設備はどうにかならないか？」といったご相談もご遠慮なくください。きちんと営業よりバックアップさせていただきます。

申込時

申込時にはどのような書類が必要になるのですか？

一般的には、
・申込書
・会社概要（個人の方の場合は経歴書）
・会社謄本
・身分証明書写し（法人の場合は代表者）
などをご用意いただきます。また、物件によっては、決算書や収入証明も必要となる場合もありますので、事前に営業担当者にご確認ください。

申込するとき料金がかかったり、罰則があったりするの？

基本、申込時点で料金がかかったり、罰則がついたりすることはございません。申し込みはあくまで貸主に対する「借りるための意思表示」です。審査や申込条件折り合わず申し込みを取り下げたとしても罰則等はございません。料金・罰則が発生する場合は、申込書等に罰則について等の明記があります。都度、申し込みする際に確認することもお勧めします。

契約時

「重要事項説明」って何ですか？

契約の前に、その対象となる不動産の登記や法令上の利用制限、取引条件など、契約に関する重要な事項を仲介業者が説明します。専門知識のない一般消費者でも事前に内容を十分に理解した上で契約できるように法律で定められた制度です。重要事項説明時には、〔1〕宅地建物取引主任者証の提示、〔2〕「重要事項説明書」の内容、を確認し、不明点はよく聞いておきましょう。

契約前にやっておくことってある？

契約前にやるべきことは沢山ございますが、「これはやっておいたほうが良い」といえるのが、「お部屋の実測」です。寸法入り図面等でレイアウトを組むと若干の誤差が出る可能性が高いです。きちんとレイアウトが入るかどうかを確認いただくためにも室内を実測いただくことをオススメします。契約後に、レイアウトが入らず希望の通りのレイアウトにならなかったり、もう一度レイアウトをやり直す手間を防ぎます。

現在入居している賃貸オフィスは、すぐにでも解約できますか？

解約は可能ですが中途解約となります。通常は6ヶ月前（あるいは3ヶ月前）までに書面による解約予告をする必要があります。一度、ご契約書を確認されることをオススメします。解約自体は、移転が確定し、次期物件がある程度決定してから行うことが多いようです。

レイアウトを引きたい場合はどうしたらいいの？

レイアウトをお考えの際は、弊社で寸法の入った図面各種をご用意いたします。まずは、図面を元にレイアウトをご検討ください。1点必ずお願いしているのは、室内の実測（室内の寸法を測る事）です。図面上と実際の面積には多少なり誤差が必ずあります。部屋内の面積をきちんとプロに測ってもらう事で、確実なレイアウトを組む事が出来ます。弊社では無料でレイアウト作成を行っていますので、お気軽にご相談ください。

契約後

移転後にまず最初にしなければいけないことは？

法務局、税務署、郵便局への届出をします。地域によっては提出書類に違いがありますので事前に確認しておきましょう。他にも電話の移転手続きや印刷物の差し替えなど、移転後すぐに変更できるように事前に必要な物は準備いたしましょう。

移転の準備をしていたら、分からないことがいろいろでてきたのですが、どこに聞けばよいですか？

移転にまつわる諸手配など、ご不明な点はお気軽にご連絡ください。また、移転作業を一括でお引き受けするサービスもご用意しております。

契約が開始していないと、内装工事をしたり、引越したりする事はできないの？

原則は、契約開始し、鍵が引渡されて初めて使用権権限がお客様に移ります。いつから契約が開始されるかを確認して、内装工事や引越しのスケジュールを立てることをオススメします。また、賃料、共益費がいつから発生するかもしっかり確認しておく事も重要です。