サンブログをご覧の皆様、いつもありがとうございます。
コンサルティング室の後藤と申します。
税理士兼宅建士としてサンフロンティア不動産に参画させていただきました。
今後不動産にまつわる「税」を中心にご案内してまいります。
どうぞよろしくお願いします。

今月は、私がよく実務で使用するふたつの節税対策についてご紹介したいと思います。

① 【土地購入借入金利子の損金不算入対策】

■土地の購入に係る借入金の利子と損益通算
所得税の計算上、不動産所得が赤字の場合、赤字額を限度として
土地の購入に係る借入金の利子は損益通算の対象となりません。
特に、不動産所得の赤字の原因が、この借入金の利子による場合には
損益通算のメリットを享受できなくなってしまいます。

■所有不動産の法人への売却
この問題を解決する手段の一つとして、所有不動産の法人へ売却する方法があります。
当該不動産を法人所有にすることで、土地の購入に係る借入金の
利子の全額が法人の経費として計上することが可能となります。
特に、多額の利益が出ており、資金繰りに余裕がある法人である場合には
法人税を軽減させる有効な手段といえます。

一方で、資金繰りにそれほどの余裕がない法人の場合には、
土地のみを売却し、個人は法人に対して「相当の地代」
（その土地の相続税評価額の過去3年間の平均×6％）を
支払う方法があります。

もし、この法人へ支払う「相当の地代」の金額が当該土地に係る
借入金の元利金合計と同じ金額であれば、
個人の資金負担は変わりません。
また、所得税の計算の際には地代家賃として経費計上されるので、
損益通算が可能となります。

② 【遊休地の有効活用による節税】

■アパート建築による収入確保と節税効果
遊休地は、ただ保有しているだけでは、なんら収益を生み出さず、
固定資産税等の保有コストだけが生じてしまいます。
アパートを経営することにより、家賃収入を得て安定収入を
確保することができます。
また、アパート経営による節税メリットには
以下のようなものがあります。
・居住用の土地については、固定資産税評価額が減額される
・不動産所得がマイナスになる場合には、給与所得等の他所得から差し引くことができる
ため、所得税の軽減ができる（損益通算）

■損益通算による税効果
遊休地にアパートを建築した場合には、減価償却費などの影響から
通常は建築後 5年くらいは不動産所得がマイナスとなる可能性が
あります。この場合、損益通算により所得税の課税所得を
減少させることができ、アパートの建築前より所得税を下げることができます。

また、平成4年以降の不動産所得については、土地の購入に係る
借入金の利子が損益通算の対象とならないため、
土地建物を購入して損益通算することは難しくなりました。
しかし、すでに土地を所有している人がその土地の上にアパートを
建築する場合には、この制限を受けないため、所得税対策としての
アパート建築は有効な手段といえます。

上記の2つの節税対策はよく使用される方法なので、
ぜひ活用してみてください。
また、不明な点ございましたら、お気軽にご相談くださいませ。

コンサルティング室　ごとう