オフィスをリノベーションする流れ｜費用相場や期間、注意点も解説

オフィス環境は、従業員のモチベーションや生産性に大きな影響を与えます。働きやすい環境を整えるために、デザインや機能性にこだわったオフィスへのリノベーションを検討する企業様も多いのではないでしょうか。

一方で、リノベーションには費用や工期がかかるうえ、原状回復義務や法律上の制限など、事前に確認すべき点も少なくありません。特にはじめて取り組む場合は、「何から手をつければよいのか分からない」と、二の足を踏んでしまうケースも多いでしょう。

本記事では、オフィスのリノベーションを検討している企業様に向けて、リノベーションの2つの方法と進め方、費用・期間の目安、注意点を詳しく解説します。

リノベーションの代替案として、低コスト・短期間で理想のオフィスを実現できるセットアップオフィスについてもご紹介していますので、ぜひ自社のオフィスづくりの参考にしてください。

オフィスのリノベーションとは？

オフィスのリノベーションとは、間取りの変更や、これまでとは異なるデザイン・素材への刷新によって、オフィスの質や価値を向上させる工事を指します。混同されやすい言葉に「リフォーム」がありますが、両者は目的が異なります。

まず、古くなった壁紙やフローリング、カーペットなどを新しいものに交換する作業は、老朽化した部分を本来の姿に戻すための最低限のメンテナンスであり、一般的にリフォームと呼ばれます。

これに対してリノベーションは、現状維持にとどまらず、働きやすさやデザイン性を新たに付加する点が特徴です。自社の課題に合わせてオフィスを作り変えたい場合は、リフォームではなくリノベーションを検討することになるでしょう。

2つのリノベーション方法

オフィスのリノベーションは、工事の範囲によって「フルリノベーション」と「ポイントリノベーション」の2つの方法に分かれます。ここでは、それぞれの特徴と向いているケースをご紹介します。

フルリノベーション

フルリノベーションとは、建物の内装を全面的に改築する方法で、オフィス全体の雰囲気を大きく変えたい場合に適しています。壁などを取り払い、柱などの躯体を残してそれ以外の部分を一から設計し直すため、既存の間取りに縛られない自由なデザイン・レイアウトが実現可能です。オフィスの課題を根本から解消したい場合や、企業イメージを一新したい場合に適した方法と言えるでしょう。

ただし、工事の範囲が広い分、費用は高額になりやすく、工期も長くなる傾向があります。事業の成長に伴い数年後の再移転や増床が見込まれるスタートアップ・ベンチャー企業にとっては、投資に見合うだけの期間、オフィスを使い続けられるかも含めて検討することが大切です。

ポイントリノベーション

ポイントリノベーションとは、オフィスの一部分だけを対象に行う部分的な改修を指します。フルリノベーションのように内装をすべて作り直すのではなく、課題のある箇所に絞って手を加えるため、費用を抑えやすく、工期も短く済むケースが多いです。

ポイントリノベーションの例

• 会議室を増設する
• 人員の増減に合わせて室内のレイアウトを変える
• 床下に配線や機器を収納できるように改築する

「オフィス全体を変えるほどではないが、使いにくい部分を改善したい」「限られた予算で機能性を追加したい」という企業様にとっては、ポイントリノベーションが向いているでしょう。

オフィスをリノベーションする流れ

オフィスのリノベーションは、実際の工事の完了まで、大きく4つのステップで進みます。

1.リノベーションの目的を明確にする

リノベーションを成功させるには、まず現在のオフィスが抱える課題を洗い出し、目的を明確にすることが最も重要です。

目的があいまいなまま進めると、「おしゃれな空間になったものの、実際には使いづらい」といった結果になりかねません。デザインの好みではなく、「会議室が足りない」「動線が悪い」など、業務上の課題を起点に整理するようにしましょう。

目的が定まったら、それを実現するための大まかなデザインやレイアウトプランも考えておきましょう。この段階で方向性を固めておくことで、後の業者選定や設計の打ち合わせがスムーズに進みます。

2.業者の選定を行う

次に、複数の工事業者から見積もりを取り、比較したうえで依頼先を決めましょう。

業者によって施工内容や条件、料金が異なるため、1社だけの見積もりでは、その金額や提案が妥当かどうかを判断できません。それぞれの見積条件を精査し、もっとも条件のよい業者に依頼するのが基本です。

金額の安さだけでなく、こちらの目的や課題を正確にくみ取ってくれるかどうかも、比較の際の重要な判断材料になります。担当者が兼任で工数が限られる企業様ほど、意図を伝えやすい業者を選ぶことが、後の打ち合わせの負担軽減につながるでしょう。

3.設計デザインを決める

依頼する業者が決まったら、現在のオフィスの課題とリノベーションの目的を伝え、デザインを考案してもらいます。

具体的なイメージがある場合は、見本となるデザインの写真を一緒に提示すると、意図が正確に伝わりやすくなります。言葉だけでは認識のズレが生じやすいため、視覚的な資料を用意しておくと安心です。

納得のいくデザインに仕上げるには、複数パターンのデザインを作成してもらい、比較検討することをおすすめします。1案だけでは良し悪しの判断がつきにくいですが、複数案を並べることで、自社の目的に合った選択がしやすくなります。

4.工事開始

設計デザインとレイアウトが決まったら、いよいよリノベーション工事の開始です。

工事にかかる期間は、リノベーションの方法やオフィスの規模によって大きく異なります。また、工事の途中でスケジュールが変更されることもあるため、期間や規模に関わらず、工事中は業者とこまめに連絡を取り、進捗状況を確認することを意識しましょう。

工事の完了が遅れると、その分だけ通常業務への影響も大きくなります。変更があった際にはすぐ対応できるよう、連絡体制も整えておくことが大切です。

オフィスをリノベーションする費用／期間

リノベーションにかかる費用や期間は、業種やオフィスの規模によって大きく異なります。ここでは、予算やスケジュールを検討する際の目安となる数字をご紹介します。

リノベーションに必要な費用

リノベーションの費用は、ポイントリノベーションで坪単価10万円程度、フルリノベーションで坪単価10万円〜30万円程度が目安とされています。

費用はオフィスの面積に比例して大きく変わりますが、一般的にオフィスに必要な広さは、従業員1名あたり3坪〜4坪程度とされています。従業員1名あたりの広さを3坪、ポイントリノベーションの坪単価を10万円、フルリノベーションの坪単価を30万円として、中小企業向けオフィスの規模別（10名〜100名）概算費用を算出すると、およそ以下のようになります。

従業員数	オフィスの広さ	ポイントリノベーションの費用相場	フルリノベーションの費用相場
10名	30坪	300万円	900万円
20名	60坪	600万円	1,800万円
50名	150坪	1,500万円	4,500万円
100名	300坪	3,000万円	9,000万円

表のとおり、10名規模のオフィスでも、ポイントリノベーションで300万円前後、フルリノベーションでは900万円前後の初期投資が必要になる計算です。手元のキャッシュを事業成長に投じたい企業様にとっては、決して小さくない負担と言えるでしょう。

リノベーションに必要な期間

フルリノベーションの場合は内装をすべて作り直すため、規模が大きくなるほど工期も長くなる傾向にあります。

一例として、中規模オフィス（50〜100名規模）のフルリノベーションであれば、2ヶ月〜3ヶ月程度は見込んでおく必要があるでしょう。

一方で、ポイントリノベーションであれば、1週間〜2週間程度で完了するケースもあります。工期の長さは、そのまま通常業務への影響に直結するため、まずは本当に必要な工事の範囲と期間を明らかにし、自社にとって最適な方法を検討することが大切です。

オフィスをリノベーションする際の注意点

オフィスのリノベーションでは、工事業者の選定以外にも、事前に確認しておきたいポイントがいくつかあります。

原状回復義務の範囲を確認する

まず、リノベーションを検討する際は、賃貸借契約書の「原状回復義務」の範囲の確認と、貸主（オーナー）への相談が欠かせません。

原状回復義務とは、退去時にオフィスを入居前の状態に戻す義務のことです。入居しているビルによっては厳しい条件が課されており、そもそもリノベーション自体が許可されていないケースもあります。

許可されている場合でも、「パーティションの設置は可能だが、壁の取り壊しは不可」というように、手を加えてよい範囲があらかじめ決まっていることがほとんどです。この範囲を超えて工事を進めると、退去時に高額な原状回復工事費を求められるなどのトラブルにつながりかねません。

リノベーションを進める際は、計画を具体化する前に契約書を確認し、貸主の許可を得たうえで進めるようにしましょう。

オフィスリノベーションに関わる法律を確認する

リノベーションの内容が契約書の取り決めだけでなく、法律の規制に抵触しないかもできるだけ早い段階で工事業者に確認しておきましょう。

オフィスビルをはじめとした建築物には、消防法や建築基準法といったさまざまな法律による規制があり、リノベーションの内容によっては、これらの法律に基づいて書類を提出しなければならない場合もあります。規制によって施工自体ができず、希望のデザインや機能を実現できないケースも少なくありません。

デザインを固めた後にこうした制約が判明すると、設計のやり直しによって工期や費用が膨らむおそれがあります。こうした手戻りを避けるためにも、法律に関する確認は設計デザインの検討と並行して進めましょう。

工事中の業務方法を計画する

現在使用中のオフィスをリノベーションする場合は、工事期間中にどこでどのように業務を行うかを計画しておくことも忘れてはいけません。

特にオフィス全体を工事するフルリノベーションでは、工事中はオフィスを使えないため、レンタルオフィスやコワーキングスペースを一時的に借りるなどの対策が必要になるでしょう。当然その分の賃料や交通費なども、リノベーション費用の一部として見込んでおく必要があります。

ポイントリノベーションであれば、施工範囲外のスペースで業務を続けられますが、それでも工事中の騒音や作業員の往来によって、業務に影響が出ることは避けられません。人員の少ない企業様ほど、工事期間中の業務停滞が業績に直結しやすいため、工期を確認したうえで繁忙期を避けるなど、スケジュール面の工夫も検討しておくとよいでしょう。

効率的に理想のオフィス環境を実現するなら、セットアップオフィスもおすすめ

ここまで解説してきたような課題を回避しつつ、快適でデザイン性の高い理想のオフィス環境を実現したい企業様には、セットアップオフィスへの移転もおすすめです。

セットアップオフィスとは、必要な内装や設備、家具があらかじめ備え付けられている物件のことを指します。内装工事を自社で行う必要がないため、移転の初期費用を大幅に抑えられます。さらに、業者の選定やデザインの打ち合わせにかかる手間を省けるうえ、工事期間を考慮する必要もありません。特に人的リソースの少ない企業様にとっては、本業に集中しながらオフィス環境を刷新できる、メリットの大きい選択肢です。

また、デザイン性の高い物件が多いこともセットアップオフィスの特徴です。従業員のモチベーション向上や求職者へのアピールはもちろんのこと、企業のイメージや価値観に合った物件を選べば、顧客に対するブランディング効果も期待できるでしょう。

「オフィスの場所を変えたくない」「希望のデザインがすでに固まっている」という場合はリノベーションが適していますが、コストやスピードを重視するのであれば、セットアップオフィスも有力な選択肢です。

オフィス環境の見直しはサンフロンティア不動産にご相談ください

本記事では、オフィスのリノベーションについて、2つの方法と全体の流れ、費用・期間の目安、注意点まで解説しました。

リノベーションは、自社の課題に合わせて理想のオフィスを作り上げられる一方、原状回復義務や関連法規の確認、工事期間中の業務計画など、事前に検討すべき事項も多いことがお分かりいただけたかと思います。

もし、オフィス環境の課題解決や移転先の物件探しでお困りごとがございましたら、ぜひ一度オフィス不動産のプロであるサンフロンティア不動産にご相談ください。弊社が提供する『Officci』には、デザイン性の高い内装や家具が整い、効率的な移転を実現するセットアップオフィスを多数掲載しています。豊富な経験と実績を通じて培った知見をもって、貴社の理想的なオフィス環境探しを強力にバックアップいたします。