スケルトンオフィスとは？メリット・デメリット、セットアップオフィスとの違いを解説

「デザインにこだわった自社らしいオフィスをつくりたい」「せっかく移転するなら、内装を一から設計したい」と考え、スケルトンオフィスを検討している経営者・ご担当者も多いのではないでしょうか。

スケルトンオフィスは、内装やレイアウトを自由に設計できる点が大きな魅力です。一方で、内装工事や原状回復工事に高額な費用がかかるほか、工事が完了するまでオフィスを稼働できないという側面もあり、自社に合う選択かどうかは慎重に見極める必要があります。

本記事では、オフィスの開業・移転を検討している企業様に向けて、スケルトンオフィスの特徴とメリット・デメリットを詳しく解説します。

機能的でデザイン性の高いオフィスをお求めの企業様におすすめしたい「セットアップオフィス」についてもご紹介しますので、ぜひ自社のオフィス選びの参考にしてください。

スケルトンオフィスとは

スケルトンオフィスとは、天井や床、壁などの内装が一切なく、建物の骨組みや躯体だけの状態になっているオフィス物件のことです。

スケルトンの物件は飲食店や小売などの店舗物件に多く見られますが、オフィス物件の中にもこのように内装がない状態で貸し出され、入居者が自由にデザインできるものがあります。前の入居者のデザインに左右されず、自社のブランドや働き方に合わせて空間をゼロからつくり上げられる点が特徴です。

ただし退去の際には、入居時と同じスケルトンの状態に戻す「原状回復工事」が必要になるのが一般的です。自由度の高さと引き換えに、入居時と退去時の両方で工事が発生する点は、あらかじめ押さえておきましょう。

スケルトンオフィスのメリット／デメリット

スケルトンオフィスを借りる場合、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。自社に合う選択かどうかを判断するために、それぞれの面から特徴を見ていきましょう。

スケルトンオフィスのメリット

スケルトンオフィスの主なメリットとして、以下の点が挙げられます。

自由なデザイン・レイアウト設計が可能

スケルトンオフィスの最大のメリットは、オフィスの内装やレイアウトを自由にカスタマイズできることです。

これは、天井や床、壁といった内装がない状態から設計を始められるためで、たとえば、天井をあえてむき出しにして開放感のある空間にしたり、ミーティングルームや休憩用のスペースを自由に配置したりと、自社のブランドイメージや働き方に合わせた空間づくりが可能です。

こうしてデザインやレイアウトにこだわることで、従業員の満足度が高まり、モチベーションの向上にもつながると期待できます。特に、認知度の低いスタートアップ・ベンチャー企業にとっては、オフィス空間そのものが採用や信頼獲得の武器になり得るでしょう。

設備の導入や管理がしやすい

スケルトンオフィスでは、内装だけでなく、設備も設置されていない状態から工事を始められる物件も多いため、業務内容に合わせて設備を一から設計できる点も、大きなメリットです。

たとえば通信回線やパーティション、照明、空調設備などを、必要な場所に必要な分だけ自由に設置できます。サーバー室のような特殊な設備が必要な企業様であれば、電気容量やネットワーク配線なども、業務の要件に合わせて構築しやすいでしょう。

自社の業務に最適化された設備を最初から整えられる点は、入居後の使い勝手を大きく左右する重要な要素です。

物件のイメージを刷新できる

スケルトンオフィスであれば、前の入居者が使っていた内装や設備がすべて撤去された状態で引き渡されるため、以前の入居者の使い方に関係なく、物件のイメージを大幅に刷新できます。

一口にオフィス物件といっても、純粋なオフィスのほか、店舗兼オフィスなど使用方法はさまざまです。スケルトンオフィスなら、そうした過去の用途に引きずられることなく、自社の世界観を反映した空間を一からつくり上げられます。

来客の多い企業様や、オフィスをブランディングの一部として活用したい企業様にとっては、物件の第一印象を自社で設計できる点が大きな価値になり得るでしょう。

スケルトンオフィスのデメリット

一方で、スケルトンオフィスには次のようなデメリットもあります。

内装工事に高額なコストがかかる

スケルトンオフィスは内装を一から設計・施工する必要があるため、デザイン費や内装工事費が高額になりやすい点が最大のデメリットです。

物件の内装とは一般的に壁や天井、床を指しますが、オフィスの場合はこれに加えて、通信回線やパーティション設置などの設備工事、電気工事の費用も発生します。オフィスの広さによって多少の開きはあるものの、内装工事費用は坪単価10万円〜15万円程度が相場とされており、凝ったデザインやレイアウトであるほど費用は膨らみます。

手元のキャッシュを事業成長に投資したいスタートアップ・ベンチャー企業にとっては、この初期費用が大きな負担になり得るでしょう。

退去時の原状回復費用も高額

スケルトンオフィスは退去時に入居時と同じスケルトンの状態へ戻す必要があるため、入居時だけでなく退去時にも高額な原状回復工事費がかかります。

原状回復工事の費用は、坪単価8万円〜10万円程度が相場とされています。せっかく費用をかけてつくり上げた内装をすべて撤去することになるため、凝ったデザインであるほど、移転にまつわる総コストは膨らみやすくなります。

数年後の再移転や増床の可能性が高いスタートアップ・ベンチャー企業にとっては、この「出口のコスト」も見落とせないポイントです。

工事が完了するまで時間がかかる

スケルトンオフィスは内装工事をゼロから行うことになるため、実際にオフィスを稼働できるまでに時間がかかります。

オフィスの広さや設備の内容にもよりますが、工事に要する期間は1ヶ月〜3ヶ月程度が目安です。この間は旧オフィスの賃料も発生し続けるため、工事期間が長引くほど、新旧2つのオフィスに賃料を支払う「二重賃料」の負担も大きくなります。

事業スピードが速く、1日でも早く新しい拠点で動き出したいスタートアップ・ベンチャー企業にとっては、この待ち時間そのものが機会損失になり得ます。スケルトンオフィスを選ぶ場合は、工事期間を見込んだ計画的な移転準備が必要になるでしょう。

デザイン次第で使い勝手が悪くなる

スケルトンオフィスはデザインの自由度が高い反面、見た目だけにこだわって設計すると、実用性に影響が出る場合があります。

たとえば、コンクリート打ちっぱなしや天井をむき出しにしたデザイナーズオフィスに憧れてスケルトンオフィスを選ぶケースは多いものの、こうしたデザインは空調効率が悪くなる可能性が高いとされています。また、内装や備品が何もない内見時は広く感じられても、実際にデスクやキャビネットを配置してみると想定よりかなり狭く感じるケースも少なくありません。

理想のオフィス環境を求めて新しいオフィスへ入居したにもかかわらず、最悪の場合、すぐに次のオフィスを探す必要が出てくるという事態も起こり得るでしょう。

機能的でデザイン性の高いオフィスなら、「セットアップオフィス」もおすすめ

セットアップオフィスとは、貸主（オーナー）によってオフィスに必要な内装や設備があらかじめ整えられた状態で貸し出される物件のことです。

壁やカーペット、天井などの内装工事を済ませているのはもちろん、物件によってはデスクやチェア、キャビネットなどのオフィス家具まで揃っている場合もあります。

おしゃれでデザイン性の高い内装や家具を採用している物件も増えており、内装工事の手間や準備期間を大幅に減らせることから、効率的な移転を重視するスタートアップ・ベンチャー企業を中心にニーズが高まっています。

セットアップオフィスのメリット／デメリット

オフィス選びで後悔しないためにも、セットアップオフィスについてもメリットとデメリットの両方を押さえておきましょう。

セットアップオフィスのメリット

セットアップオフィスの主なメリットとして、以下の点が挙げられます。

オフィス移転費用を抑えられる

セットアップオフィスはデザインやレイアウトを一から設計する必要がないため、オフィス移転の初期費用を大幅に抑えられる点が最大のメリットです。

条件に合う物件を見つけられれば、デザイン設計費や内装工事費、設備・家具の購入費といったコストを削減できます。スケルトンオフィスであれば坪単価10万円〜15万円程度かかる内装工事費が不要になるため、その分の資金を温存できるのは大きな違いです。

手元のキャッシュを事業成長に集中させたいスタートアップ・ベンチャー企業にとっては、初期投資を抑えながら質の高いオフィス環境を手に入れられる合理的な選択肢と言えるでしょう。

短期間で入居が可能

セットアップオフィスは内装工事が不要なため、申し込みから実際に入居するまでの期間を大幅に短縮できます。

スケルトンオフィスであれば内装工事に数ヶ月を要するのが一般的ですが、セットアップオフィスなら最短即日で入居できる物件もあります。工事期間中の二重賃料も発生しにくいため、移転にかかるトータルコストの面でも有利に働きます。

急な人員増や事業拡大に対応したいスタートアップ・ベンチャー企業にとっては、移転を決めてからすぐに新しい拠点で動き出せるスピード感が大きな価値になり得ます。

内装工事業者との打ち合わせや準備が不要

セットアップオフィスは内装が完成した状態で引き渡されるため、工事業者との打ち合わせや設計の準備に時間や労力を割く必要がありません。

スケルトンオフィスの場合、デザイン設計や内装工事について工事業者と入念に打ち合わせを重ねる必要があり、担当者は多くの時間を費やすことになります。一方、セットアップオフィスであれば、こうした工程をまるごと省略できます。

人員が限られ、経営者や担当者が本業と兼任で移転を進めることの多いスタートアップ・ベンチャー企業にとって、売上に直結しない業務の負担を減らし、本業に集中できる点は、代えがたいメリットと言えるでしょう。

セットアップオフィスのデメリット

一方で、セットアップオフィスには次のようなデメリットもあります。

デザインやレイアウトの自由度が低い

セットアップオフィスは内装やレイアウトが貸主側で決められているため、自社の理想どおりのオフィス環境を実現できるとは限りません。

物件ごとにレイアウトやデザイン、広さは千差万別で、ミーティングルームやパーティション、給湯室などの設備の有無も異なります。従業員数に対してミーティングルームが少ないといった場合でも、原則として契約後にレイアウト変更や追加工事を行うことは難しく、希望する場合は借主負担での再工事が必要になるケースが多いです。

そのため、契約前の段階で必要な機能が備わっているか、従業員数に対して広さは十分かを入念に確認しておくことが重要になります。

賃料が高めに設定されている

セットアップオフィスは貸主が負担した内装工事費や家具購入費が賃料に上乗せされるため、月々の賃料は通常オフィスやスケルトンオフィスよりも高めに設定されているケースが多いです。

相場より10%〜30%程度高く設定されている物件が多く、長期入居を前提とすると、内装工事費を含めてもスケルトンオフィスのほうがトータルコストは安く済む場合があります。

ただし、この賃料差は、見方を変えれば初期投資に相当する費用を、月々の経費として分割して支払っていると捉えることもできます。手元のキャッシュを事業投資に回したいスタートアップ・ベンチャー企業にとっては、むしろ合理的な選択になり得るでしょう。

条件に合う物件が必ず見つかるとは限らない

セットアップオフィスは一般の物件に比べて物件数が少ないため、希望の条件に合う物件がタイミングよく見つかるとは限りません。

立地条件が良く、広さやレイアウトも申し分のない物件は人気が高く、すぐに契約者が決まってしまう傾向があります。特に3月から4月にかけてはオフィス需要が急増する時期のため、良い物件に巡り会えるかどうかはタイミングに左右されやすくなります。

急な移転ニーズが生じやすいスタートアップ・ベンチャー企業にとっては、オフィス探しに苦労する可能性もあるでしょう。

スケルトンオフィスとセットアップオフィス、どちらがおすすめ？

ここまでご紹介したスケルトンオフィスとセットアップオフィスの特徴を、あらためて一覧で整理します。自社が重視する項目を軸に見比べてみましょう。

比較項目	スケルトンオフィス	セットアップオフィス
内装の状態	内装が一切ない骨組みだけの状態	内装・設備が完備（家具付きの物件も）
デザイン・レイアウトの自由度	高い（一から自由に設計できる）	低い（貸主が決めた内装に従う）
内装工事費	必要（坪単価10万円〜15万円程度が相場）	原則不要
入居までの期間	工事に1〜3ヶ月程度	短期間（最短即日の物件も）
月々の賃料	相場と同水準	相場より高め（10%〜30%程度）
退去時の原状回復	スケルトン状態に戻す工事が必要（坪単価8万円〜10万円程度）	借主が追加施工した部分のみのケースが多い
工事業者との打ち合わせ	必要	不要
物件の探しやすさ	比較的見つけやすい	物件数が少なく、タイミングに左右される
向いている企業	デザイン重視・長期利用を前提とする企業	初期費用や移転のスピードを重視する企業

デザインにこだわるならスケルトンオフィス

オフィスの開業・移転の予算にある程度余裕があり、長期間の入居を前提とするなら、スケルトンオフィスがおすすめです。セットアップオフィスと比較して初期投資はかかりますが、月々の賃料は相場水準に収まるため、入居期間によっては、トータルコストで有利になるケースが多いでしょう。

デザインへのこだわりが強い企業様や、サーバー室・防音室などの設備やスペースを設けたい企業様、他人が使用したオフィス家具・備品に抵抗がある企業様にも、一から自由に設計できるスケルトンオフィスが適しています。

デザイン性とコストを両立するならセットアップオフィス

一方、オフィス移転の初期費用をなるべく抑えたい場合や、1日でも早く事業を始めたい場合には、セットアップオフィスがおすすめです。

セットアップオフィスの場合、工事業者との打ち合わせや大掛かりな工事を経ずに入居・稼働を開始できるため、スピーディーなオフィス移転を実現できます。また、デザイン重視のおしゃれな物件も数多くあるので、内装工事に多額の予算をかけずにデザイン性の高いオフィスを手に入れることができるのも、セットアップオフィスならではの魅力です。

資金や人員が限られ、数年後の再移転や増床も視野に入れているスタートアップ・ベンチャー企業にとっては、デザイン性とコストパフォーマンスを両立できる理想的な選択肢と言えるでしょう。

デザイン性と移転の効率を重視したオフィスなら、サンフロンティア不動産にご相談ください

本記事では、スケルトンオフィスを利用するメリット・デメリットから、人気の高まるセットアップオフィスとの違いまで、詳しく解説してきました。

長期入居を計画しており、予算にも余裕があるならスケルトンオフィス、デザインにこだわりつつ費用や手間を抑えたいならセットアップオフィスが有力な選択肢であることを、ご理解いただけたかと思います。

サンフロンティア不動産が運営する『Officci』では、デザイン性と移転の効率を両立するセットアップオフィスを豊富に取り扱っています。もし、自社に合ったオフィス環境の確保や物件探しでお困りごとがございましたら、ぜひ一度オフィス不動産のプロであるサンフロンティア不動産にご相談ください。豊富な経験と実績を通じて蓄積した知見をもって、貴社の理想のオフィス探しを強力にバックアップいたします。